La valeur immobilière en Suisse

En Suisse, la valeur immobilière d’un bien n’est pas déterminée par une prescription légale émanant du droit fédéral ou cantonal mais elle est le résultat d’une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier (expert, architecte, agence immobilière, banque, assurance, etc.) qui évaluent la valeur immobilière d’un bien en fonction du mandat et des besoins qui ont motivés cette demande d’estimation.

Quelle valeur immobilière pour quel bien ?

L’estimation de la valeur immobilière d’un bien est réalisée selon les recommandations émanant d’associations professionnelles (UPSI, CEI, etc.) qui prescrivent à leurs membres les différents types de valeurs immobilières à prendre en considération (valeur vénale, valeur absolue, valeur de marché, valeur de rendement, valeur intrinsèque, etc.) et les méthodes à adopter pour réaliser des estimations conformes aux directives en vigueurs.

L’estimation de la valeur immobilière n’est pas une science exacte !

Même avec l’utilisation d’outils performants d’évaluation fondés sur les méthodes DCF de la valeur objective pour l’analyse de la valeur de rendement ou les méthodes d’évaluation hédoniques de la valeur comparative qui se basent sur les statistiques des valeurs de ventes dans le cadre des transactions d’immeubles, l’estimation de la valeur immobilière d’un bien n’est pas une science exacte!
En effet, la valeur immobilière dépend de nombreux paramètres et préférences propres au mandataire qui influencent directement l’estimation par des motifs subjectifs et des motifs objectifs.

– Motifs subjectifs qui influencent l’estimation de la valeur immobilière

Les motifs subjectifs qui influencent l’estimation de la valeur immobilière d’un bien sont principalement des critères liés au marché, à la région, à l’implantation et à l’environnement.

– Motifs objectifs qui influencent l’estimation de la valeur immobilière

Les motifs objectifs qui influencent l’estimation de la valeur immobilière d’un bien sont des critères financiers de rendement liés aux revenus locatifs et des critères de construction liés aux matériaux, aux équipements, à la vétusté, au potentiel de valorisation et à la complexité de l’architecture.

Méthodes statistiques de comparaisons des valeurs immobilières

Pour réaliser une estimation de la valeur vénale, la valeur de marché, la valeur de rendement ou de la valeur intrinsèque, les professionnels de l’immobilier disposent de nombreux outils d’évaluation élaborés par des sociétés privées d’analyse en base de données qui utilisent des modèles d’évaluation basés sur des méthodes statistiques de comparaisons des valeurs de transaction effectives correspondant aux segments de la valeur immobilière du bien à estimer.

L’évaluation immobilière en ligne pour les particuliers

L’évaluation immobilière en ligne donne la possibilité aux particuliers d’effectuer une estimation de la valeur immobilière au prix du marché. Les sociétés privées d’analyse en base de données offrent la possibilité de faire appel à leurs modèles d’évaluation, aux indices des prix de l’offre, des prix de transaction, etc.

Définitions générales des valeurs immobilières

• Valeur vénale

• Valeur de marché

• Valeur de rendement

• Valeur intrinsèque

• Valeur de liquidation

• Valeur d’engagement

• Valeur d’assurance

• Valeur fiscale

• Valeur comptable

• Valeur de développement

  Sources :
  Chambre Suisse d’Experts en Estimations Immobilières (CEI) : http://www.uspi-vaud.ch/
  CEI / Edition septembre 2010

  Associations professionnelles :
  UPSI – Union suisse des professionnels de l’immobilier : http://www.uspi-vaud.ch/
  CEI – Chambre suisse des Experts en estimations immobilières : http://www.cei.ch/

  Sociétés privées d’analyse en base de données :
  IAZI-CIFI : http://www.iazicifi.ch/fr/
  Wüest & Partner : http://www.wuestundpartner.com/fr/
  Fahrländer Partner AG : http://www.fpre.ch/fr/